近期，佛山重磅城市更新项目有了关键动作：顺德渔人码头片区签下合同国内著名的股票配资，获得国家开发银行9600万元新型政策性金融工具和7.68亿元城市更新专项贷款授信，大片滨水空间迎来改造机遇，更将带动文旅、餐饮、创意产业集聚。
项目最大的亮点，在于形成“政策性金融工具+国开行中长期贷款+中央预算内投资”的多元互补融资体系，以低成本、长周期实现“长期陪伴”；而随着8月28日《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（下称《办法》）印发，获取此类关键金融支持将有更清晰指引。
我国城市发展进入从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新日益成为城市工作重要抓手。业内观察到，《办法》的出台的意义，不仅在于真金白银的“力度”，更在于金融活水的“流向”。
在城市更新项目“早、大、活、实”的广东，贷款政策引导下，“长线做运营”的商业模式有望加速取代“房卖完就走”的传统打法，为城市发展探出一条新路子。
01
入库项目有望“无缝对接”
本次发布的《办法》共二十四条，明确贷款原则和具体要求，并对风险管理等事项作规定。与《办法》一同印发的还有商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、房地产领域信托业务等管理办法，指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。
此时发布《办法》，有何深刻用意？
在业内看来，“增量扩张”转向“提质增效”过程中，城市更新的重要性正日益凸显。自去年中央城市工作会议召开以来，国家陆续发布《关于持续推进城市更新行动的意见》《城市更新“十五五”规划》等重磅文件，均对全国城市更新工作作战略与系统部署。
“城市更新成为促进房地产市场止跌回稳的重要抓手之一，有助于释放住房需求潜力。”粤开证券首席经济学家罗志恒说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，本次政策专门出台城市更新项目贷款管理办法，回应了房地产市场从增量扩张转向存量优化的新阶段需求。
1年多以来，城市更新作为城市高质量发展的重要抓手，全国均开展积极行动。而围绕现阶段工作，业内密集讨论的一个问题是：规划有了、项目有了，钱从哪里来？
此前，全国各地开展城市更新项目，资金来源主要来自地方财政和专项债。商业银行等金融机构能不能贷款？按什么标准贷款？资金怎么管理？在过去，此类问题没有“标准答案”。
“《办法》的出台，为构建房地产发展新模式补上了‘融资制度’关键拼图。”广东省城乡规划设计研究院城市更新首席研究员刘沛说。比如，《办法》第七条等条文明确先体检、先规划、先进库等具体要求，就为“什么项目能贷”的关键问题提供具体指引。
严跃进也注意到，为使资金流向更加精准、稳健，《办法》在风险防控方面作出具体规定，要求贷款人严格核实贷款用途，严禁将资金用于缴纳土地出让金及相关税款，也不得用于土地征收、拆迁安置补偿等前期环节。
“此类安排确保资金定向用于城市更新项目建设，体现了‘支持与规范并重’的监管思路。”严跃进说。
在城市更新领域，广东是工作开展最早、规模最大的省份之一。早在2008年，广东就通过“三旧”改造等方式，率先全国开展系统探索；“十四五”时期，广东累计推进城市更新项目1.75万个，带动投资超过2.5万亿元，今年计划完成投资目标4500亿元。
《办法》的出台，又将为广东城市更新项目提供“无缝对接”的机会。目前，全省城市更新专项规划编制已基本完成，城市更新项目的谋划及入库正快速推进。
“也就是说，当《办法》落地时，广东已经有了一整套由规划生成、经项目库遴选的项目储备，贷款新政正好为这批项目提供资金出口。”刘沛说。
02
为更新项目引入资产逻辑
金融“活水”的流向，同时引导着建设事业的方向。国家金融监管总局有关司局负责人介绍，《办法》鼓励金融机构根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案。业内普遍期待通过《办法》引导行业放长追远，发掘更多价值。
如何理解“城市更新项目特点”？多位行业人士指出，最大的特点在于“细水长流”——一个城市更新项目产生回报的周期可长达数十年。但目前的金融服务普遍存在“短钱办长事”的周期错配，《办法》则有望解决这一问题。
刘沛认为，从《办法》的条文设计看，城市更新贷款不仅解决建设期“钱从哪来”的问题，更覆盖项目从谋划、建设到运营的全过程。“这意味着城市更新从‘工程项目管理’迈向‘资产生命周期管理’，理念上是质的飞跃。”刘沛说。
换言之，《办法》出台后，金融工具的支持方向与工程建设行业的发展方向将实现“步调一致”：将“拿地、建房、卖完离场”的开发逻辑，改为“持有、运营、稳定收益”的资产逻辑。
一位海外资深从业者分析，地产投资全周期中，工程建设是利润最低的环节之一，行业要摆脱“内卷”竞争，向“资产运营”领域拓展第二增长曲线是成熟打法。转向过程中，城市更新贷款等金融工具，将为企业向价值链高端攀登提供支持。
对广东而言，这无疑是加速行业升级迭代的好机会。刘沛分析，广东的城市更新特点不仅在于发展早、规模大，更在于模式活、项目实，高度契合《办法》的总体导向。
“目前，广东已形成城中村分类改造、历史文化街区微改造、老旧街区厂区转型改造、老旧居住区提升改造等多元模式；”刘沛说，“同时，广东的城市更新不是为拆而拆，项目大多有产业依托、有运营场景、有现金流基础。”
围绕相关领域，在粤企业也积极开展探索，先行积累丰富经验。
在建设项目运营方面，驻粤央企中建四局已成功实施多个“EPC+O”项目，将运营（Operate）融入到工程建设周期中；广州建筑集团则成立“广建城服”品牌，打造覆盖全场景的城市服务标杆品牌。
在金融服务匹配方面，广东率先探索以REITs为代表的金融产品支持基建项目；近期，广发—深圳龙岗创投大厦不动产资产支持专项计划在深交所成功发行，标志着深圳市区属国企首单类 REITs 项目正式落地。
业内认为，在《办法》支持下，类似特色有望得到进一步激活，令“粤式更新”为城市高质量发展提供进一步动力。此外，业内普遍看好广东城市更新的带动能力，实现“改造一个片区、激活一片经济”的乘数效应。
“城市更新一头连着经济，一头连着民生，中间带动规划设计、智能建造、家居建材、社区运营、文旅消费等全链条产业。”刘沛说，“城市更新工作加速推进，还可助力实现‘空间焕新—产业升级—人口集聚—消费提升’的良性循环，助推全省经济高质量发展。”
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